家を買うときのお金の全体像

最終更新: 2026年8月9日

住宅購入は人生でいちばん大きな買い物ですが、 物件価格だけを見て判断すると入居後に苦しくなります。

必要なお金は「予算の決め方」「借り方」「諸費用」「入居後の費用」「税金の手続き」の 5段階に分かれます。順に整理していきます。

1. 予算を決める（ここでほぼ決まります）

物件を見に行く前に、いくらまでなら無理がないかを決めておいてください。 先に物件を好きになると、予算のほうを後から引き上げてしまいます。

注意すべきは、銀行が貸してくれる額と、無理なく返せる額は別だということです。

しかもこれは額面年収に対する割合です。年収600万円で上限まで借りると、 手取りの4割近くが住居費に消えます。

2. ローンの借り方を決める

借入額が決まったら、次は金利のタイプと借りる銀行です。 どちらも総返済額を数百万円単位で動かします。

変動か固定か

「どちらが得か」は将来の金利次第なので事前には決まりません。 判断できるのは「何％上がったら逆転するか」という分岐点と、 そこまで上がったときに払えるかという点だけです。

変動金利には「5年間は返済額を据え置く」「見直しは1.25倍まで」というルールが 付いていることが多く、返済額は急に増えません。ただし 利息は増えているため元金が減りにくくなり、総返済額はむしろ増えます。 この仕組みは知っておく必要があります。

どの銀行で借りるか

同じ借入額でも、金利が0.1%違えば総返済額は数十万円変わります。 さらに事務手数料が「定率型（借入額の2.2%）」か「定額型（数万円）」かでも 数十万円の差が出ます。金利だけで比べないでください。

3. 諸費用を現金で用意する

物件価格のほかに6〜9%の諸費用がかかります。 新築マンションで4〜6%、中古住宅は仲介手数料がかかるぶん7〜9%が目安です。

• 仲介手数料（中古）：物件価格の3% + 6万円 + 消費税
• 登記費用：登録免許税＋司法書士報酬
• 住宅ローンの事務手数料・保証料
• 印紙税：売買契約書とローン契約書の両方に必要
• 火災保険料・地震保険料
• 不動産取得税：入居後しばらくしてから通知が来ます

諸費用をローンに含められる銀行もありますが、 その分借入額が増えて利息も増えます。 頭金とは別に現金を用意しておくのが基本です。

4. 省エネ性能で優遇が変わる

2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、 省エネ基準を満たしていないと住宅ローン控除の対象外になりました。 さらに性能のランクによって借入限度額が変わります。

控除率は年末残高の0.7%で13年間続くため、 性能の差は数十万円から百万円単位の差になります。 証明書は引き渡し前に売主・施工会社へ確認してください。

5. 入居後にかかり続けるお金

ここが見落とされがちです。ローンの返済以外に、毎年これだけかかります。

マンションは管理費・修繕積立金で月2〜3万円が固定でかかります。 これはローン返済に上乗せされる額なので、予算を決める段階で織り込んでください。 戸建ては月々の負担は小さいものの、修繕費を自分で積み立てておく必要があります。

6. 入居した翌年の確定申告

会社員でも初年度だけは確定申告が必要です。 これを忘れると住宅ローン控除を1円も受けられません。

借入3,000万円なら初年度で20万円前後が戻る計算なので、 手続きの手間に対して見返りは非常に大きくなります。 2年目以降は年末調整で済みます。

物件種別ごとの進め方

買う物件のタイプによって、流れも注意点も変わります。 それぞれ別の記事にまとめています。

買ったあとに考えること

• 繰り上げ返済：早い時期ほど利息の削減効果が大きくなります
• 借り換え：金利差が大きければ検討の価値があります。 ただし諸費用が数十万円かかるので、実質メリットで判断してください
• 売却：住み替えや転勤のとき。所有5年以下だと譲渡所得の税率が倍になります

本記事は一般的な説明であり、個別の判断ではありません。住宅ローン控除の要件・税率・費用の相場は制度改正や地域によって変わります。実際の購入にあたっては、金融機関・不動産会社・税務署などでご確認ください。運営者は宅地建物取引士・税理士等の有資格者ではありません。