中古マンション購入の流れ
最終更新: 2026年8月11日
中古マンションは新築より価格が抑えられ、実物を見て買えるのが利点です。一方で、 住宅ローン控除には築年数・耐震の条件があり、リフォーム費用も見込む必要があります。 この記事では購入の流れ、住宅ローン控除の条件、確定申告でやることをまとめます。
購入の流れ
- 物件探し・内見：立地・価格に加え、管理状態・修繕積立金の残高・大規模修繕の履歴も確認します。
- 資金計画・ローン事前審査：住宅ローンシミュレーターで返済額を試算。中古はリフォーム費用も予算に入れます。
- 買付申込：購入の意思を伝え、価格交渉をすることもあります。
- 売買契約・重要事項説明：手付金を支払い契約。管理規約や修繕計画も確認します。
- 住宅ローンの本審査・契約
- 引き渡し・残金決済：残代金を支払い、所有権移転の登記を行います。
- リフォーム・入居
住宅ローン控除の条件（中古特有のポイント）
中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、次の築年数・耐震の要件を満たす必要があります。
- 1982年1月1日以降に新築された住宅であること（新耐震基準に適合）が原則。
- それ以前の物件でも、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、 既存住宅売買瑕疵保険への加入のいずれかがあれば対象になります。
借入限度額と控除期間は次のとおりです（新築より控えめ）。
- 認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合：3,000万円
- その他（省エネ性能を問わない）：2,000万円
- 控除率0.7%、控除期間は10年
新築と違い、中古は省エネ性能の証明がなくても2,000万円までは対象になります。 省エネ性能があれば3,000万円に上がるので、証明書があるかを確認すると有利です。 控除額の試算は住宅省エネ性能でいくらお得か（中古にチェック）で行えます。
ローン返済額のほかに、毎月かかるお金
中古マンションで予算を見誤る最大の原因が、管理費と修繕積立金です。 これらは住宅ローンとは別に毎月かかり、しかもローンを完済しても終わりません。 駐車場を借りればその使用料も加わります。
戸建てなら「修繕費は自分のペースで貯めればいい」ですが、マンションでは 管理組合に毎月強制的に支払う固定費です。返済額だけを見て 「家賃より安い」と判断すると、実際の月額は数万円ずれます。 住宅ローンシミュレーターで出した返済額に、 管理費・修繕積立金・駐車場代を足した金額で比べてください。
修繕積立金が足りているかを見る方法
中古マンション選びで、立地や間取りと同じくらい効いてくるのがここです。 修繕積立金が安い物件は「お得」ではなく、危ないことがあります。
2つの積立方式
- 段階増額積立方式：新築時は低く設定し、数年ごとに値上げしていく方式。 分譲時の販売しやすさを優先した結果、多くのマンションがこの方式です。 中古で買うということは、これから何度も値上げがある局面で入る可能性があります。
- 均等積立方式：計画期間を通して一定額を積み立てる方式。 月額は最初から高めですが、あとから跳ね上がりません。
重要事項調査報告書で確認できること
管理会社が発行する重要事項調査報告書を取り寄せると、 パンフレットには出てこない管理組合の内情がわかります。仲介会社に依頼すれば入手できます。
- 修繕積立金の総額（残高） — 戸数と築年数に見合った額が貯まっているか
- 滞納の状況 — 滞納が多いマンションは、計画どおりに工事ができません
- 値上げの予定 — 決議済みの増額があれば、購入直後に負担が増えます
- 一時金徴収の予定 — 積立不足を補うため、数十万円単位の請求が発生することがあります
- 大規模修繕の実施履歴と次回予定 — 直前なら値上げや一時金の可能性が高まります
積立額が妥当かどうかは、国土交通省の マンションの修繕積立金に関するガイドライン が判断材料になります。専有面積1㎡あたりの月額という形で目安が示されていて、 建物の階数・延床面積で区分が分かれ、機械式駐車場があれば加算します。 自分が検討している物件の積立額をこの目安と比べると、 「安すぎないか」がおおよそ判断できます。
旧耐震マンションは、自分の意思だけでは耐震改修できない
築年数の要件が中古戸建より重い意味を持つのは、ここに理由があります。 戸建てなら「買ってから自費で耐震改修する」という選択ができますが、 マンションの建物本体は区分所有者全員の共有物です。 耐震改修には管理組合の決議が必要で、費用負担にも合意が要ります。 自分ひとりの判断では動かせません。
そのため1981年以前の物件では、すでに耐震診断・改修が済んでいるか、 耐震基準適合証明書が取得できる状態かを、購入を決める前に確認してください。 「あとでなんとかする」がしにくい部分です。
その他の税制・費用のポイント
- 登録免許税・不動産取得税の軽減：要件を満たせば税率が下がります。
- リフォーム減税：耐震・省エネ・バリアフリーなどのリフォームには別の控除があります。
- 仲介手数料：中古は仲介業者を通すことが多く、売買価格の約3%＋6万円＋消費税がかかります。
- 住宅取得資金の贈与の非課税：援助を受ける場合は贈与税シミュレーターで確認を。
保有後の固定資産税は固定資産税シミュレーターで、 将来売る場合の税金は不動産売却シミュレーターで試算できます。
入居後の確定申告でやること
住宅ローン控除は、入居した翌年に一度だけ確定申告が必要です。 2年目以降は年末調整で手続きできます。手順は 確定申告のやり方を参考にしてください。
主な必要書類
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 建物・土地の登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 築年数の要件を満たすことがわかる書類（登記事項証明書の新築年月日、または耐震基準適合証明書など）
- 省エネ性能で3,000万円枠を使う場合はその証明書
- 源泉徴収票、マイナンバー、還付先の口座情報
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本記事は一般的な流れと制度の概要をまとめたものです。住宅ローン控除の要件や限度額は入居年・築年数・耐震基準・所得などで変わり、制度改正もあります。最新は国税庁・国土交通省の情報や、仲介会社・金融機関・税務署にご確認ください。