固定資産税のしくみ
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を持っている人にかかる税金です。 税額は固定資産税評価額 × 1.4%が基本で、市街化区域ではさらに 都市計画税（上限0.3%）が加わります。
ポイントは、計算の元になるのが購入価格ではなく「評価額」だということです。 評価額は市区町村が定めるもので、目安として土地は時価の約70%、建物は建築費の 約50〜60%になります。つまり3,500万円で買った家でも、評価額はもっと低くなります。
住宅用地の特例で税額が大きく下がる
住宅が建っている土地には強力な軽減があります。 200m²までの部分は、固定資産税の課税標準額が1/6になります。 都市計画税も1/3です。200m²を超える部分は1/3・2/3の軽減です。
この特例があるため、同じ評価額でも「住宅が建っている土地」と「更地」では税額が 大きく違います。古い家を取り壊して更地にすると、翌年から土地の固定資産税が 数倍になることがあるのは、この特例がなくなるためです。空き家を解体するか 迷ったときは、税額への影響も考える必要があります。
新築住宅の減額
新築の住宅は、一定期間、建物の固定資産税が1/2に減額されます （床面積120m²までの部分）。
- 一戸建て：新築後3年間
- マンションなど（3階建て以上の耐火建築物）：新築後5年間
- 認定長期優良住宅：上記がそれぞれ5年・7年に延長
減額期間が終わると税額が上がるため、「4年目から急に高くなった」と感じることがあります。 これは正常な動きです。
毎月の負担として考える
固定資産税は住宅を持ち続けるかぎり毎年かかる固定費です。 住宅ローンの返済額だけで資金計画を立てると、この分が抜けてしまいます。 住宅ローンシミュレーターの返済額に、固定資産税の月割りを足して 考えると、より実態に近い住居費が見えてきます。
光熱費も含めた住まいのランニングコストは、 エアコン電気代シミュレーターなどもあわせてご覧ください。
よくある質問
評価額はどこで確認できますか？
毎年4〜6月ごろに届く納税通知書・課税明細書に記載されています。 市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得することもできます。
評価額は変わりますか？
土地・建物の評価額は3年ごとに見直しされます（評価替え）。 建物は年数とともに評価額が下がっていきますが、土地は地価の動向によって上下します。
マンションでも同じですか？
考え方は同じです。土地は敷地全体を戸数で按分した持分に対して課税されます。 タワーマンションは階層による補正が入るなど、一戸建てとは異なる部分もあります。