新築マンション購入の流れ

最終更新: 2026年8月11日

新築マンションの購入は、モデルルームの見学から入居まで数ヶ月〜1年ほどかかります。 この記事では、購入の流れ、省エネ性能で受けられる住宅ローン控除の条件、 入居後の確定申告でやることを順番にまとめます。

購入の流れ

1. 情報収集・モデルルーム見学：立地・価格・間取り・管理費や修繕積立金を確認します。
2. 資金計画・ローン事前審査：無理のない返済額かを確認。住宅ローンシミュレーターで毎月の返済額を試算しておきましょう。
3. 購入申込（要望書の提出）：買いたい住戸を申し込みます。
4. 売買契約・手付金の支払い：重要事項説明を受け、契約。手付金（価格の5〜10%程度）を支払います。
5. 住宅ローンの本審査・契約：金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。
6. 竣工・内覧会：完成した住戸をチェックし、不具合があれば補修を依頼します。
7. 引き渡し・残金決済：ローンが実行され、残代金を支払って鍵を受け取ります。同時に所有権の登記を行います。
8. 入居

新築マンションは「青田買い」（完成前の契約）が多く、契約から引き渡しまで1年以上空くこともあります。 その間の家賃や、金利が変わる可能性も見込んでおきましょう。

省エネ性能と住宅ローン控除

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から13年間控除される制度です。 2024年以降、省エネ基準を満たさない新築は原則として対象外になりました。 性能によって控除の対象になる借入限度額が変わります（新築・2024年以降入居）。

• 認定長期優良住宅・低炭素住宅：4,500万円（子育て・若者夫婦世帯は5,000万円）
• ZEH水準省エネ住宅：3,500万円（同4,500万円）
• 省エネ基準適合住宅：3,000万円（同4,000万円）
• その他（省エネ基準を満たさない）：原則 対象外

性能を証明するには住宅省エネルギー性能証明書や設計住宅性能評価書、BELS評価書などが 必要です。新築マンションは販売会社が用意していることが多いですが、念のため 「住宅ローン控除に使える証明書がもらえるか」を契約前に確認しておくと安心です。 詳しくは住宅省エネルギー性能証明書とは、 控除額の試算は住宅省エネ性能でいくらお得かをご覧ください。

完成前に契約する（青田買い）ときに気をつけること

新築マンションの多くは、建物ができあがる前に契約します。 実物を見ないまま数千万円を決めるという、他ではあまりない買い方です。 その前提で確認しておきたいことがいくつかあります。

モデルルームは「その部屋」ではない

モデルルームには有償オプションが多く入っています。食洗機、カップボード、 間接照明、床のグレードアップなどが標準に見えてしまうため、 どこまでが標準仕様で、どこからが追加費用かをリストで確認してください。 家具を小さめのものにして広く見せていることもあるので、 図面の寸法と手持ちの家具のサイズを突き合わせておくと安心です。

内覧会は「文句を言う場」ではなく「記録する場」

竣工後、引き渡し前に内覧会（確認会）があります。ここで見つけた不具合は、 引き渡しまでに直してもらえます。逆に言うと、ここを逃すと自分の負担になりがちです。

• 建具・サッシ・扉がスムーズに開閉するか（全部開け閉めしてみる）
• 床のきしみ、壁紙の浮き・傷、床の傾き
• コンセント・スイッチの位置と数が図面どおりか
• 水回りの通水確認、排水のにおい
• 指摘した箇所は写真とメモで残し、直したことを再確認する日程まで決める

手付金の保全措置

未完成の物件では、売主が受け取れる手付金の額に制限があり、 一定額を超える場合は保全措置（保証や供託）が義務づけられています。 重要事項説明で必ず触れられるので、聞き流さないでください。

販売時の修繕積立金は、いちばん安い時期の金額

パンフレットに載っている修繕積立金の月額を見て 「思ったより安い」と感じたら、それはたいていこれから上がる前提の金額です。

多くの新築マンションは段階増額積立方式を採用しています。 分譲時の月々の負担を軽く見せられるので売りやすく、 その代わり5年ごとなどのタイミングで値上げしていく設計です。 入居から15年、20年と経つうちに、当初の2倍3倍になることも珍しくありません。

契約前に長期修繕計画書を見せてもらい、 「10年後・20年後にいくらになる計画か」を確認してください。 国土交通省は長期修繕計画について、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上 （おおむね30年以上）で作ることを求めています。計画期間が短い場合は、 その先の見通しが立っていないということです。

判断の目安は国土交通省の マンションの修繕積立金に関するガイドライン にあります。専有面積あたりの月額で示されているので、 検討中の物件が目安より大幅に安いなら、将来の値上げ幅が大きいと考えられます。

物件価格のほかにかかるお金

「価格＋頭金＋ローン」だけで組んだ資金計画は、たいてい足りません。 新築マンションで見落としやすいのは次の3種類です。

• 諸費用 — 登記費用、ローン事務手数料、保証料、火災保険、修繕積立基金（新築特有の一時金）、 管理準備金など。物件価格の3〜7%程度を見ておくと大きく外しません。
• 有償オプション — 食洗機、カップボード、床コーティング、 エコカラット、宅配ボックスの増設など。申込期限が引き渡しのかなり前にあります。
• 入居時にそろえるもの — カーテン・照明・エアコン・家具・引越し。 新居のサイズに合わせて買い替えると、まとまった額になります。

これらを含めた総額で住宅ローンシミュレーターに入れ直すと、 借入額の妥当性を見誤らずにすみます。

その他の税制優遇

• 固定資産税の減額：新築マンション（3階建て以上の耐火建築物）は、建物の固定資産税が5年間1/2に。金額は固定資産税シミュレーターで確認できます。
• 登録免許税・不動産取得税の軽減：一定の要件を満たす住宅は税率が下がります。
• 住宅取得資金の贈与の非課税：親などから資金援助を受ける場合、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外は500万円まで非課税。贈与税シミュレーターで試算できます。

入居後の確定申告でやること

住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に一度だけ確定申告が必要です。 会社員でも1年目は年末調整では手続きできません。翌年2月16日〜3月15日に申告します （還付申告なら1月から可能）。手順は確定申告のやり方にまとめています。

主な必要書類

• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から届きます）
• 建物・土地の登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 省エネ性能を示す証明書（住宅省エネルギー性能証明書、認定通知書など）
• 源泉徴収票、マイナンバーがわかるもの、還付先の口座情報

2年目以降は年末調整で手続きできます。税務署から届く「年末調整のための証明書」と 金融機関の残高証明書を勤務先に提出するだけです。

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本記事は一般的な流れと制度の概要をまとめたものです。住宅ローン控除の限度額や要件は入居年・世帯・床面積・所得により変わり、制度改正も頻繁です。最新は国税庁・国土交通省の情報や、販売会社・金融機関・税務署にご確認ください。