借入可能額はこう決まる
「年収の何倍まで」という説明をよく見ますが、銀行は倍率では計算していません。実際は次の順序です。
- 年収に返済負担率（年収400万円未満は30%、400万円以上は35%）を掛けて、 1年間に返済に充てられる上限を出す
- そこから他の借入の年間返済額を引く
- 残った金額を、審査金利（3〜4%）と返済期間で割り戻して元金にする
結果として年収の7〜8倍あたりになることが多い、というだけです。 年齢が高くて返済期間を取れない人や、他の借入がある人は、同じ年収でも借りられる額が大きく変わります。
審査金利という「実際とは違う金利」
銀行は、実際に借りる金利ではなく3〜4%程度の審査金利で返済額を計算して審査します。 将来金利が上がっても返せるかを見るためです。
このため、審査上は「毎月17万5,000円まで」という枠で借入額が決まっても、 実際に0.5〜1%で借りれば毎月の返済は11〜12万円程度になります。 上のツールで審査金利と実際の金利を分けて入力するのはこのためで、 「借りられる額」と「実際に払う額」を同時に確認できます。
なお、フラット35は審査も実際の金利で行うため、変動金利より多く借りられる場合があります。
他の借入は思っている以上に響く
返済負担率の枠は、住宅ローン以外の返済も含めて計算されます。 年間60万円（毎月5万円）の車のローンがあると、その5万円が枠から直接引かれるため、 借入可能額は1,000万円以上減ることになります。
- マイカーローン・オートローン
- カードローン・キャッシング（借りていなくても枠があるだけで見られることがあります）
- 奨学金（奨学金返済シミュレーターで残額を確認できます）
- スマートフォン本体の分割払い
- リボ払いの残高
住宅ローンを申し込む前に完済できるものは完済し、使っていないカードローンの枠は解約しておくと、 そのぶん借りられる額が戻ります。
「借りられる額」で買ってはいけない
返済負担率35%は返済が破綻しない上限であって、余裕がある水準ではありません。 しかもこれは額面年収に対する割合です。手取りで見ると、 年収600万円の人が上限まで借りれば住居費が手取りの4割を超えます。
さらに、家には住宅ローン以外の費用もかかります。
- 固定資産税：戸建てで年10〜15万円、マンションで年8〜12万円
- マンションの管理費・修繕積立金：月2〜3万円（築年数とともに上がります）
- 戸建ての修繕費：外壁や屋根で10〜15年ごとに100万円以上
- 火災保険・地震保険
これらを含めると、住宅ローンの返済は返済負担率20〜25%に抑えるのが安全です。 上のツールでは20%・25%・上限の3段階を並べているので、 自分がどのあたりを狙うかを決めてから物件を探すと、後戻りが少なくなります。 手取りベースの余裕は手取り計算機で確認できます。
買える物件価格と借入可能額は違う
物件を買うには、価格のほかに諸費用が6〜9%かかります。 新築マンションで物件価格の4〜6%、中古住宅は仲介手数料がかかるぶん7〜9%が目安です。
- 仲介手数料（中古の場合）：物件価格の3% + 6万円 + 消費税
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 住宅ローンの事務手数料・保証料
- 印紙税、火災保険料、不動産取得税
上のツールは、借入可能額に頭金を足したうえで諸費用を差し引いて 買える物件価格の上限を出しています。 諸費用を現金で用意できるなら、そのぶん物件価格に回せます。
審査で見られるのは年収だけではない
- 勤続年数：1年以上を求める銀行が多く、転職直後は不利になります。 転職するなら住宅ローンの実行後にするのが無難です。
- 雇用形態：正社員以外は審査が厳しくなります。 個人事業主は直近2〜3年の所得（売上ではありません）で見られます。 個人事業主の税金シミュレーターで所得を確認できます。
- 信用情報：クレジットカードや携帯料金の延滞履歴が残っていると通りません。
- 健康状態：団体信用生命保険に加入できないと借りられません（フラット35は任意）。
- 物件の担保評価：借地権や再建築不可の物件は評価が低く、希望額に届かないことがあります。
次に読むと分かること
借りられる額の目安がついたら、実際の返済額は住宅ローンシミュレーターで、 買うか借りるかの比較は賃貸 vs 購入で確認できます。 物件の種類ごとの進め方は新築マンション購入の流れや 新築戸建の購入の流れにまとめています。 省エネ性能で住宅ローン控除の枠が変わる点は 住宅省エネ性能でいくらお得かで試算できます。