「どっちが得か」は事前には決まらない
変動と固定の比較でよくある失敗は、今の金利だけを見て決めてしまうことです。 変動が0.5%、固定が1.8%なら変動が安いのは当たり前で、それは比較になっていません。
意味があるのは「何％上がったら逆転するか」という分岐点です。 分岐点が高いほど、変動を選ぶ余裕は大きくなります。上のツールはこの分岐点を計算します。
そのうえで最後に効くのは、そこまで上がったときに払い続けられるかです。 得か損かの計算より、こちらのほうが重要です。
知らないと危ない2つのルール
多くの銀行の変動金利には、返済額が急に増えないようにする仕組みが付いています。 一見ありがたい仕組みですが、負担が消えるわけではありません。
5年ルール
金利が上がっても、毎月の返済額は5年間据え置かれます。 ただし利息は上がった金利で計算されます。返済額が同じで利息が増えるということは、 返済額のうち元金に回る分が減るということです。元金が減らなければ、その後もずっと利息がかかり続けます。
125%ルール
5年ごとの見直しでも、新しい返済額はそれまでの1.25倍が上限です。 たとえば毎月8万円だった人は、次の見直しで最大10万円までしか上がりません。
ここで見落とされがちなのが、この上限は5年ごとに掛かるということです。 10年後には1.25×1.25＝約1.56倍、15年後には約1.95倍まで上がり得ます。 「1.25倍以上にはならない」という理解は誤りです。
未払利息
金利が大きく上がると、その月の利息が返済額を超えることがあります。 こうなると元金がまったく減らず、払いきれなかった利息が積み上がります。これが未払利息です。 返済期間が終わっても残高が残り、最後にまとめて請求されます。
上のツールでこの状態になる条件を入れると、警告が表示されます。 なお、ネット銀行の一部にはこれらのルールがなく、金利が上がると即座に返済額が上がる商品もあります。 どちらが良いとは一概に言えませんが、自分のローンにルールがあるかは確認しておくべきです。
変動が向いている人・固定が向いている人
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| 向いている人 | 返済額が増えても耐えられる／繰り上げ返済の余力がある／借入額が年収に対して小さい | 返済額が変わると家計が回らない／借入期間が長い／共働きでない |
| 強み | 当初の返済額が小さい。上がらなければ総額も小さい | 総返済額が借りた時点で確定する。家計の計画が立つ |
| 弱み | 将来の返済額が読めない。上がると総額が膨らむ | 金利が上がらなければ、払わなくてよかった利息を払うことになる |
借入額が年収に対して大きい人ほど、金利上昇の影響を強く受けます。 自分の借入額が適正かは借入可能額シミュレーターで確認できます。 「借りられる額」ではなく「返済負担率20〜25%」で借りていれば、多少の上昇には耐えられます。
「上がったら固定に借り換える」は当てにしない
変動を選ぶ理由としてよく聞く考え方ですが、これはうまくいかないことが多い方針です。
- 固定金利は先に上がります。固定金利は長期金利に連動し、変動金利は短期の政策金利に 連動します。長期金利のほうが将来の変化を先に織り込むため、変動が上がり始めた時点で 固定はすでに高くなっています。
- 借り換えには数十万円かかります。諸費用を引いた実質メリットは 借り換えシミュレーターで計算できますが、金利差が小さいと元が取れません。
- 審査に通るとは限りません。収入が下がっていたり、転職していたりすると 借り換えできないことがあります。
変動を選ぶなら、借り換えを前提にせず、上がっても払える範囲で借りるのが現実的です。
金利上昇に備える方法
- 繰り上げ返済で元金を減らしておく。元金が小さければ、金利が上がっても利息の増え方は 小さくなります。効果は繰り上げ返済シミュレーターで計算できます。
- 上がった分を払える余力を残す。上のツールで+1%・+2%のときの返済額を見て、 その金額を毎月払えるかを確認してください。手取りは手取り計算機で分かります。
- ミックス型を検討する。借入の一部を固定、一部を変動にする方法です。 どちらかに全振りするより値動きの幅が小さくなります。
よくある質問
変動金利は今後どれくらい上がりますか？
予測はできません。当サイトは相場の見通しを示す立場にありませんし、 予測を前提にした判断はおすすめしません。 代わりに「+1%になったら毎月いくらか」「+2%なら払えるか」を 上のツールで確かめ、耐えられる範囲で借りるという考え方をおすすめします。
フラット35は固定金利ですか？
はい、全期間固定金利です。借入時に総返済額が確定します。 審査も実際の金利で行うため、変動金利より多く借りられる場合があります。 一方で、団体信用生命保険への加入が任意である点や、 物件に技術基準の適合証明が必要な点が銀行のローンと異なります。
当初10年固定などの「固定期間選択型」はどうですか？
固定期間が終わると変動に移り、そこで返済額が大きく上がることがあります。 また固定期間選択型には5年ルール・125%ルールが適用されないのが一般的で、 期間終了時に返済額が一気に上がる点に注意が必要です。 「10年間は安心」だけを見て選ばず、11年目以降にどうなるかを必ず確認してください。