売却価格＝手元に残る額、ではない
家が3,000万円で売れても、その全額が手元に残るわけではありません。 次のものが差し引かれます。
- 仲介手数料（売却価格の約3%＋6万円＋消費税）
- 印紙代・登記費用など
- 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
- 住宅ローンの残債（残っていれば一括返済）
このツールは、これらをすべて差し引いた最終的な手取りを計算します。
税金は「利益」にかかる
課税されるのは売却価格ではなく利益（譲渡所得）です。 次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費は「買ったときの価格」ですが、建物については使った年数ぶん価値が下がる （減価償却）ため、購入額そのままではなく目減りした額を使います。 土地は減価償却しません。
所有5年が大きな分かれ目
税率は所有期間で倍近く変わります。
- 短期譲渡（5年以下）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
- 長期譲渡（5年超）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
注意したいのは、この「5年」は売った年の1月1日時点で判定することです。 2020年3月に買った家を2025年5月に売っても、2025年1月1日時点では4年10ヶ月なので 短期扱いになります。数ヶ月待つだけで税率が半分になることがあるので、 売り時の判断材料になります。
マイホームなら3,000万円特別控除
自分が住んでいた家（居住用財産）を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を 差し引けます。つまり利益が3,000万円以内なら税金はかかりません。 多くの個人の住宅売却では、この控除で税額がゼロになります。
ただし税額がゼロでも確定申告が必要です。控除は自動では適用されません。 申告の手順は確定申告のやり方を参考にしてください。
所有期間が10年を超えるマイホームなら、さらに軽減税率の特例も併用できます。
オーバーローンに注意
売却価格よりローン残債のほうが多い状態を「オーバーローン」といいます。 この場合、売却代金だけでは完済できず、差額を自己資金で用意する必要があります。 売却を検討する前に、まず残債と売却見込み額を比べておくことが大切です。
これから購入する場合の返済計画は 住宅ローンシミュレーターで確認できます。
よくある質問
損をして売った場合は？
利益がなければ譲渡所得税はかかりません。さらにマイホームの売却で損失が出た場合は、 一定の要件を満たせば給与所得などと損益通算でき、税金が戻ることがあります。 この場合も確定申告が必要です。
相続した家を売る場合は？
取得費は亡くなった人が買ったときの価格を引き継ぎます。 相続空き家を売る場合の3,000万円特別控除など、別の特例が使えることもあります。 金額が大きくなりやすいので、税理士への相談をおすすめします。
複数人で相続した不動産を売る場合は？
特別控除は共有者それぞれが使えるため、持分に応じて按分して計算します。 このツールは単独所有を前提にしているので、共有の場合は持分ぶんで入力してください。