賃貸と持ち家、50年で総額はどれだけ違うか

最終更新: 2026年8月11日

この比較でいちばん結論を左右するのは、金利でも物件価格でもありません。 「家賃はずっと同じ」と置くかどうかです。 多くの試算がここを0%のまま計算していて、それだけで答えが変わります。 条件を固定して、10年から50年まで計算しました。

結果：家賃が上がるかどうかで、答えが変わる

表の数字は賃貸の総額 − 購入の実質総額です。 プラスなら購入が安く、マイナスなら賃貸が安いという意味になります。

色がついているセルは購入が安いという意味です。 なお「残る資産価値」はこの計算でいちばん結果を動かす仮定で、ここでは強気寄りに置いています。 売れない立地であればこの列を大きく下げる必要があり、そうすると購入側は一気に不利になります。 シミュレーターで自分の想定に置き換えてみてください。

逆転する年

購入が安くなる最初の年を、上昇率ごとに探しました。

家賃が据え置きなら21年目、年1%上がるなら17年目、 年2%なら14年目。 同じ物件・同じ家賃なのに、この1つの前提だけで 7年ずれます。

家賃が年1%というのは、月¥120,000の部屋が 30年後に月¥160,140になるという意味です。 決して極端な想定ではありません。 「ずっと同じ家賃」のほうが、むしろ強い仮定を置いていることになります。

短く住むなら、賃貸が圧倒的に有利

10年の行を見てください。どの上昇率でも賃貸が 458万円前後安くなります。 理由は単純で、購入の初期費用が大きすぎるからです。

• 購入諸費用 280万円（登記・仲介手数料・印紙・ローン手数料など）
• 返済の初期は利息の割合が大きく、元金があまり減らない
• 売るときにも仲介手数料がかかる（この計算には入れていません）

転勤の可能性がある、家族構成が変わりそう、その土地に住み続けるか決めていない。 こうした状況では、金額の比較をするまでもなく賃貸です。 「家賃はもったいない」という言葉に押されて短期で買うのが、 いちばん損をしやすいパターンになります。

この計算に入れていないもの

正直に書いておきます。次のものは含めていません。 どれも結論を動かしうるので、自分の条件で足し引きしてください。

• 住宅ローン控除 — 購入側に有利に働きます。 残高の0.7%が最大13年間戻るので、数百万円の差になることもあります （住宅ローン控除でいくら戻るかで試算できます）。
• 頭金を運用した場合の機会費用 — 賃貸側に有利に働きます。 400万円を年3%で運用すれば、30年で2倍以上になります。
• 大規模修繕の一時金・修繕積立金の値上げ — 購入側の負担が増えます。 新築時の積立金は低く設定されていることが多く、段階的に上がります。
• 賃貸の更新・引っ越し費用 — 50年住めば数回は引っ越します。
• 住み替えの自由と、老後に借りにくくなる問題 — 金額に換算できない部分です。

結論の出し方

この比較に「どちらが得か」という一般解はありません。 決めるべきなのは金額ではなく、次の2つです。

1. その家に何年住むか。 10年以内なら賃貸、20年を大きく超えるなら購入。この線引きだけで大半は決まります。
2. 家賃が上がらないと思うか。 上がると考えるなら、逆転は表よりさらに早く来ます。

迷ったときは、10年後に確実に売れる物件かどうかを見るのが実用的です。 売れるなら、間違えたときに戻れます。この計算で「残る資産価値」の割合が効いてくるのは、 そういう意味です。

自分の条件で計算する

• 賃貸 vs 購入 比較シミュレーター — 家賃・物件価格・金利を入れて総額を比べる
• 住宅ローンシミュレーター — 毎月の返済額と総返済額
• 借入可能額シミュレーター — 年収からいくらまで借りられるか
• 家を買うときのお金の全体像 — 予算の決め方から入居後まで

本記事の金額は概算です。元利均等返済を前提とし、住宅ローン控除・頭金の機会費用・売却時の仲介手数料・引っ越し費用・大規模修繕の一時金は含めていません。資産価値の残存率は仮定であり、実際の価格は立地・築年数・市況で大きく変わります。将来の家賃・地価・金利を予測するものではありません。